Коммунальные квартиры не раз называли отжившим видом жилья и предрекали им скорый уход с рынка недвижимости. Однако, вопреки прогнозам, в 2019 году стоимость объектов показала рост, отмечают в ГК Active. По итогам августа средняя стоимость квадратного метра комнаты в коммунальной квартире Санкт-Петербурга находится на уровне 94,8 тыс. руб. За лето цены на этот вид недвижимости выросли на 1,5%. В денежном выражении это составляет 1650 рублей.
Цены в этом сегменте показали рост в 2019 году не из-за роста популярности коммунальных квартир, как таковых, а из-за изменений на рынке недвижимости, которые повлекли за собой поправки к ФЗ-214. «В связи с увеличением стоимости объектов на вторичном и первичном рынке, полноценное жилье стало менее доступным для населения. Даже приобретение скромной студии уже не вписывается в бюджет многих семей, поэтому потенциальные покупатели вынужденно переключили своё внимание на комнаты», — комментирует ситуацию на рынке Яков Волков, генеральный директор ГК Active. Чем меньше доступных предложений и акций от застройщиков, тем выше спрос в сегменте коммунальной недвижимости, уверен эксперт, а, следовательно, выше цены.
Впрочем, средняя стоимость комнат уже приблизилась к точке роста, которую консультанты ГК Active называют критической — полтора миллиона рублей. «Объекты, стоящие дороже этой цифры, обычно долго ищут своих покупателей и не пользуются стабильным спросом. Как отреагирует рынок, если цены на коммунальное жилье будут продолжать увеличиваться, пока сказать трудно. Впрочем, небольшой запас для роста коммуналок ещё есть», — считают консультанты агентства недвижимости «Штаб квартир» (входит в группу риэлторских компаний Active).
Кто покупает
В ГК Active называют обоснованным высказывание о том, что комнаты в коммуналках покупают те, кто не может позволить себе полноценную квартиру: «Как правило, клиенты на такую недвижимость — это люди, которые не могут получить ипотеку или не хотят использовать заёмные средства для совершения сделки, но имеют собственные накопления до 1,5 млн. рублей. Для покупателей главное значение имеет состояние самой комнаты, наличие раздельного санузла и социальное окружение. Чем меньше соседей, тем лучше».
Вторая категория клиентов — это те, кто приобретает комнаты для последующей сдачи в аренду. В этом случае к предыдущему списку требований добавляется ещё и местоположение. Такие покупатели рассматривают объекты в старом фонде, которые находятся в исторических районах города. Лучше всего, если соседи по коммунальной квартире сами сдают комнаты, в таком случае они не будут чинить препятствий для нового собственника.
И еще один заметный сегмент покупателей — люди, приобретающие комнаты в домах, участвующих в программе реновации. Собственники надеются, что через несколько лет после покупки они получат от государства взамен комнаты полноценную квартиру. Такие клиенты наименее придирчивы к качеству недвижимости и соседям, поскольку рассматривают это жилье, как временное.
Популярные объекты
Стабильным спросом у петербуржцев пользуются три категории коммунальных объектов:
- Комнаты в 2- или 3- комнатных квартирах;
- Комнаты в квартире с одним соседом;
- Комнаты стоимостью меньше 1 миллиона рублей.
Остальные объекты должны иметь интересные характеристики, чтобы найти своего покупателя. Например, местоположение в историческом центре, вид из окон или интересные архитектурные решения дома.