НЕ НАШЛИ, ЧТО ИСКАЛИ.
КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
Материал подготовил юрист ЮФ»Логос» Яковлев Дмитрий.
Вопросам регулирования капитального и текущего ремонта арендованного помещения посвящена настоящая статья. Под капитальным ремонтом понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости помещения работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов помещения в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов. Условие о проведении капитального ремонта арендованного имущества определяет, какая сторона производит капитальный ремонт, за чей счет он осуществляется, а также устанавливает условия проведения ремонта. Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению капитального ремонта переданного в аренду имущества несет арендодатель, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом стороны вправе возложить на арендатора оба вида капитального ремонта (плановый или неплановый) или только один. При согласовании условия о проведении капитального ремонта сторонам рекомендуется определить, за чей счет будет выполняться капитальный ремонт. По умолчанию он осуществляется за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), однако стороны вправе изменить это условие договором. В договоре рекомендуется предусмотреть срок проведения капитального ремонта. Последствия согласования данного условия зависят от того, существует ли необходимость в проведении капитального ремонта в момент заключения договора. Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки (п. 2 ст. 612 ГК РФ), которые подлежат устранению с помощью капитального ремонта, и стороны договорились о его осуществлении арендодателем или арендатором, в договоре следует прямо указать срок проведения капитального ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом. В период проведения капитального ремонта арендованное имущество не пригодно для использования по назначению. Поэтому в силу ст. 421 ГК РФ в договоре можно согласовать условие об освобождении арендатора от обязанности по внесению арендной платы либо о ее уменьшении на этот период. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Если стороны возложили обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также установить, что данный ремонт осуществляется арендодателем за свой счет. Такое согласование распределения расходов на текущий ремонт в интересах арендатора, поскольку в этом случае арендодатель не сможет потребовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ. В договоре рекомендуется определить виды, объем и стоимость работ, подлежащие выполнению стороной, которая несет обязанность по текущему ремонту арендованного имущества. Если обязанность по текущему ремонту несет арендатор, то арендодатель заинтересован в согласовании видов и объема работы, которые обеспечат возможность пользования и сдачи в аренду имущества на длительное время. Если обязанность по текущему ремонту несет арендодатель, то арендатор также заинтересован в согласовании данного условия, чтобы виды и объем работ, произведенные арендодателем, обеспечили восстановление работоспособности арендованного имущества. Определение стоимости текущего ремонта в интересах той стороны, на которой лежит обязанность по ее возмещению стороне, осуществившей текущий ремонт. С помощью согласования стоимости ремонта стороны могут установить предельную сумму, подлежащую возмещению. В договоре рекомендуется согласовать срок проведения текущего ремонта. Если его обязан производить арендодатель, то арендатор заинтересован в согласовании срока ремонта, чтобы планировать, когда он сможет приступить к пользованию имуществом. Порядок согласования данного условия зависит от того, существует ли необходимость в проведении текущего ремонта в момент заключения договора. Если на момент заключения договора арендованное имущество имеет недостатки, которые подлежат устранению с помощью текущего ремонта, и стороны договорились о его выполнении (арендодателем или арендатором), в договоре следует прямо указать срок проведения текущего ремонта. В случае когда на момент заключения договора арендованное имущество исправно и не требует текущего ремонта, но стороны хотят провести его в будущем, в договоре необходимо согласовать срок или периодичность проведения этого ремонта.
ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ.
1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ — Сбор документов и их павовая оценка. — Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.
На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.
2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ — Разработка проекта иска/отзыва на иск. — Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию. — Подача иска в суд. Подробнее.
Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции — проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.
3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ — Проведение предварительного слушания. — Оценка возражений противоположной стороны. — Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств). — Проведение основного слушания. Подробнее.
Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.
4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ — Правовая оценка решения суда. — Оценка жалобы противоположной стороны. — Разработка проекта дела. — Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. — Проведениеслушания дела. Подробнее.
Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.
=»» 5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ — Правовая оценка решения суда. -Оценка жалобы противоположной стороны. — Разработка проекта дела. — Подготовка жалобы/отзыва на жалобу. — Проведение слушания дела. Подробнее.
Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей.
6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО — Возбуждение исполнительного производства. — Участие в исполнительных действиях. — Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.
Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.