Дата публикации: 11 декабря 2011.
До договора.
Как правило, еще до заключения договора аренды арендодатель приводит помещение в подобающий вид, делая в нем капитальный или косметический ремонт. Однако если ремонт проводит арендатор, то скорее всего по неопытности он не включит в договор пункт о возмещении расходов, связанных с ремонтом помещения за счет арендодателя, да и сам арендодатель не будет торопиться возмещать арендатору потраченные деньги. Сложившаяся ситуация станет препятствием компании для списания данных расходов в счет снижения налога на прибыль.
Виды ремонтов и их последствия.
Ремонт помещения можно подразделить на следующие виды: текущий и капитальный ремонт; на достройку и дооборудование; на модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение. При этом действующее законодательство относит к текущему ремонту производственных зданий и сооружений работы, производимые путем своевременных и регулярных профилактических мероприятий по предохранению частей зданий и сооружений, а также инженерного оборудования от раннего износа. К текущему ремонту относятся также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей. В отличие от текущего ремонта, капитальный ремонт должен включать в себя работы по устранению неисправностей всех изношенных элементов, а также операции по восстановлению или замене таких элементов на более долговечные и экономичные, которые улучшают эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Исключением является полная замена каменных и бетонных фундаментов, а также несущих стен и каркасов. При осуществлении капитального ремонта может проводиться целесообразная с экономической точки зрения модернизация здания или объекта, включающая в себя действия по улучшению планировки и благоустройству территории прилегающей к ремонтируемому объекту, работы по увеличению количества и качества услуг, а также обеспечение недостающими видами инженерного оборудования. Точные определения капитального и текущего ремонта содержатся в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Налоговое законодательство.
В соответствии с действующим Налоговым Кодексом РФ расходы, понесенные налогоплательщиком на ремонт основных средств, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в размере фактических затрат в том отчетном периоде, когда они были произведены. Аналогичное положение закона будет применяться в отношении расходов арендатора, при условии, что возмещение таких расходов арендодателем не предусмотрено ни в заключенном между ними договоре, ни в соглашении сторон. Важным моментом является невозможность списания в один момент затрат, произведенных арендатором на осуществленный им ремонт, если ремонт не подпадает под определение капитального или текущего. Для того чтобы избежать возникновения подобных ситуаций необходимо разобраться в том, какой ремонт нельзя списать на расходы единовременно, и что следует делать с этими расходами в дальнейшем. Так, на основании действующего НК РФ, амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения, сделанные в объекты предоставленные в аренду в форме неотделимых улучшений. При этом такие улучшения должны быть осуществлены с согласия арендодателя. Кроме того, амортизируемым имуществом являются и капитальные вложения в объекты основных средств, предоставленных по договору безвозмездного пользования в форме неотделимых улучшений, произведенных ссудополучателем (юридическим лицом) с согласия ссудодателя (юридического лица). Налоговый Кодекс РФ устанавливает также, что капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору, амортизируются арендодателем в установленном порядке. Капитальные вложения, которые были осуществлены арендатором с согласия арендодателя, и стоимость которых не была им возмещена, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. При этом за основу берется сумма амортизации, рассчитанная с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств, а также для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с утвержденным Правительством РФ Классификатором основных средств.
Определяем капитальные вложения.
Действующее законодательство РФ дает определение капитальных вложений, как инвестиций в основные средства, в которые входят как расходы на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение работающих предприятий, так и приобретение оборудования и машин, инструмента и инвентаря, затраты на проведение проектно-изыскательских работ. Данный перечень является открытым, поскольку содержит формулировку и другие затраты . Однако говоря о ремонте, следует ограничиваться только расходами, связанными с расширением, реконструкцией и техническим перевооружением. Кроме того, первоначальная стоимость основных средств может быть изменена в случаях установленных НК, а именно: при реконструкции, достройке, модернизации, дооборудования, технического перевооружения и частичной ликвидации объектов. Возможны и иные, тождественные перечисленным в Налоговом Кодексе основания. Помимо перечисления, Кодекс расшифровывает эти понятия, понимая под достройкой, дооборудованием и модернизацией работы, необходимость проведения которых была вызвана изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, по какой либо причине, например, в связи с повышением нагрузки. К работам по реконструкции относят переустройство имеющихся объектов основных средств, необходимость проведения которых была вызвана совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей. Такие работы проводятся в соответствии с проектом реконструкции основных средств для повышения производственных мощностей, улучшения качества выпускаемой продукции. К работам по техническому перевооружению НК РФ относит целый комплекс мероприятий, проводимый для увеличения технико-экономических показателей основных средств (отдельных частей). Такие работы проводятся на основании введения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, а также на базе модернизации и замены устарелого оборудования. Учитывая изложенное в Налоговом Кодексе, изначально следует установить, к какому типу изменений относится проведенный арендатором ремонт, и лишь затем принять одно из следующих решений: Списать потраченные суммы на расходы или сформировать основные средства с определением его группы по Классификатору и выбором срока амортизации. При этом, если будет принято второе решение, то провести амортизацию данного имущества арендатор может только до конца срока действия договора аренды.
Пролонгация договора.
В одном из свежих писем Министерства финансов России дается разъяснение о том, что пролонгация или продление действия договора предоставляет право на продолжение начисления амортизации, при условии что на аренду того же имущества стороны не станут заключать новый договор, поскольку при заключении нового договора арендатор не сможет продолжить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям, которыми он и будет пользоваться в дальнейшем. Пролонгировать договор аренды можно двумя способами: Предусмотрев в договоре аренды пункт о продлении срока его действия; После окончания срока договора аренды, заключить дополнительное соглашение с арендодателем. В связи с этим, арендатор вправе начать списывать затраты на ремонт, сразу же. В отношении капитальных вложений в арендованные основные средства, списать их можно при помощи амортизации в течение срока действия договора.
Возможны трудности.
Арендаторы могут столкнуться со следующими сложными моментами: Если вся сумма была единовременно списана на расходы, которые уменьшают прибыль, облагаемую налогом, то необходимо будет доказать, что произведенные арендатором улучшения являются ремонтом, а не капитальным вложением. В случаях, когда общая стоимость ремонта переносится на расходы при помощи амортизации, сторонам необходимо обратить внимание на способ продления действия аренды. Если таким способом выступает пролонгация договора, то вполне реально доказать законность продолжения начисления амортизации. В случае заключения нового договора аренды теми же сторонами такая возможность минимальна.
Заключая договор аренды, позаботьтесь о получении посменного согласия от арендодателя на проведение ремонта арендатором за свой счет. Если не сделать это своевременно, то в дальнейшем не удастся учесть ремонтные расходы в уменьшение налогооблагаемой базы.
Новостройки все новостройки.