Вакансии Готовые отчеты.
г. Истра Андреевское, д. 49 +7 (916) 782-06-96, +7 (985) 774-70-77 Оценка в Истре, Можайске, Волоколамске, Красногорске, Клину, Солнечногорске, Одинцово, Химках, Лобне, Дмитрове, Дубне,Талдоме, Наро-Фоминске, Рузе, Апрелевке, Долгопрудном.
г. Щелково ул. Маяковского, д. 54 +7 (916) 616-14-19, +7 (916) 406-54-63 Оценка в Мытищах, Королеве, Пушкино, Сергиев-Посаде, Балашихе, Ногинске, Ивантеевке, Орехово-Зуеве, Павловском-Посаде, Старой Купавне, Шатуре.
г. Климовск Больничный проезд, д. 2 корп. 1 +7 (916) 744-43-31 Оценка в Подольске, Пущино, Протвино, Раменском, Реутове, Серпухове, Ступино, Бронницах, Видном, Воскресенске, Дзержинском, Домодедове, Егорьевске, Железнодорожном, Жуковском, Кашире, Климовске, Коломне, Котельниках, Люберцах, Лыткарино.
Основные положения переустройства зданий и сооружений.
Основные положения переустройства зданий и сооружений.
Реконструкция и реставрация зданий различного назначения — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ, отличающийся большим разнообразием проектных решений и используемых технологий. Специфика и сложность этих работ заключается.
а) в необходимости осуществлять переустройство зданий, построенных в разное время и имеющих свои конструктивные особенности.
б) в обязательном учете технического состояния здания, выявляемого в процессе обследования.
в) в комплексном характере решения технических, экономических, социальных и экологических задач.
Необходимость расширения объема работ по переустройству жилых, общественных и производственных зданий в России является следствием их неоправданно быстрого морального и физического старения и выбывания из эксплуатации. Основная причина — несвоевременное выполнение плановых ремонтов и нарушения правил эксплуатации. Например, из жилищного фонда страны ежегодно выбывает около 7 млн. кВ.м общей площади, при том, что вновь вводится лишь около 40 млн. кВ.м. Отметим, что в США почти 52% всех средств, вкладываемых в строительство, идет исключительно на реконструкцию жилья. Во многих странах считают, что для полноценного развития города необходимо расходовать по этой статье не менее 20% городского бюджета.
В ближайшие годы в строительном комплексе России также следует ожидать смены приоритетов — значительного увеличения доли реконструктивных работ. Только своевременное проведение работ по ремонту, модернизации и реконструкции зданий обеспечит возможность эффективной и безопасной эксплуатации жилищного фонда страны. По данным Госархстройнадзора России, каждая третья авария на строительных объектах происходит в жилых домах. Основные причины — нарушение правил эксплуатации (неудовлетворительное техническое состояние) инженерных систем и конструктивных элементов здания. При отступлении от нормативных сроков капитального ремонта на 7-10 лет стоимость его проведения увеличивается в 2,5-3 раза по сравнению с плановым ремонтом.
Застройка современных жилых районов в большинстве российских городов страдает однообразием из-за ограниченного набора зданий и их безадресного проектирования. Повсеместное применение многоэтажных домов практически не учитывало: сложившейся традиции городской застройки и ее масштаба; специфических требований, предъявляемых к новым объектам, возводимым как в зоне влияния архитектурных памятников, так и различных архитектурных пространств. Сегодня со всей очевидностью встает задача внедрения в практику реконструкции таких типов зданий, которые наиболее распространены в странах со сходными природно-климатическими условиями. Так, в мировой практике жилищного строительства широко применяются безлифтовые здания высотой от двух до пяти этажей. Именно такие дома составляют основную ткань застройки в больших и малых городах, в том числе в процессе реконструкции исторически сложившихся районов. Причина высокой популярности — возможность получения высокой плотности застройки (350-450 чел. на1 га) при высоком уровне комфортности жилища. Кроме того, такие здания обеспечивают наибольшую эффективность при реконструкции путем «уплотнения» жилой застройки.
Во многих российских городах возникают схожие проблемы дефицита свободных территорий, а также очень высокой стоимости создания инфраструктуры в районах новой застройки. Актуальность архитектурно-планировочной реконструкции определяется и переходом страны к рыночной экономике. В условиях повышения цен на энергоносители не терпящей отлагательства частью реконструктивных мероприятий становится установка счетчиков расхода тепла, холодной и горячей воды, газа, а также утепления окон, дверей, чердачных перекрытий и стен упрощенной конструкции.
Переустройство зданий должно рассматриваться как одна из возможностей относительно быстрого получения дополнительных площадей за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей, пристраиваемых объемов и, частично, возведения новых зданий в существующих районах городской застройки. Расчеты показывают, что прирост жилищного фонда страны при реконструкции только зданий первых массовых серий составит 100-120 млн. кВ.м общей площади с затратами в 1,5 раза меньше, чем при новом строительстве. Подобный эффект может быть достигнут за счет более эффективного использования систем инженерного оборудования, освоенных территорий и существующего фонда зданий и сооружений.
Изучая вопросы реконструкции и реставрации зданий, можно глубже понять особенности работы их конструктивных элементов в различных условиях, а также динамику изменения эксплуатационных качеств зданий.
Социально-правовые и технико-экономические вопросы реконструкции сложившейся застройки.
Одним из важных направлений социально-экономического развития страны являются реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»[1] жилищная сфера — отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Жилищный фонд страны подразделяется на следующие виды.
1) частный — находящийся в собственности граждан или юридических лиц (около 55% жилищ.
2) государственный — являющийся собственностью государства или субъектов Федерации (примерно 9% жилищной собственности.
3) муниципальный — находящийся в собственности муниципальных образований (его доля составляет 30.
4) общественный — находящийся в собственности общественных объединений; 5) коллективный — находящийся в общей собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной и общественной собственности.
Коренные преобразования, происходящие в жизни страны, сказываются на характере нового строительства, а также модернизации и реконструкции существующей застройки. Однако острота жилищной проблемы в стране не ослабевает. Миллионы людей живут в ветхих и аварийных домах, которые по площади составляют 34 млн. кВ.м. Значительная часть эксплуатируемых зданий не соответствует современным функционально-потребительским требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (неудобная планировка, недостаточный уровень благоустройства, низкие теплотехнические, акустические и другие характеристики ограждающих конструкций.
Существовавший в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности в результатах своей деятельности у работников проектных, строительных и ремонтно-эксплуатационных организаций, а также отчуждение жителей от собственности не способствовало повышению качества жилищного фонда.
Социальная необходимость реконструкции связана с задачами.
1) повышения доступности жилья для широких слоев населения, адресной государственной и муниципальной поддержки.
2) улучшения качества эксплуатации жилищного фонда.
3) совершенствования градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды.
Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной, но возможность ее реализация зависит от интересов всех участников процесса — городских служб, государственных и коммерческих организаций, собственников и арендаторов, подрядных организаций.
Нормативно-правовой основой для реконструкции являются федеральные законы, указы Президента России, постановления Правительства РФ и нормативно-правовые акты, принимаемые на уровне субъектов Федерации.
Технико-экономическая целесообразность реконструкции определяется как на стадии перспективного планирования, так и оценки (сравнения) проектных решений. При этом рассматриваются.
1) характер технических решений (конструктивные решения, технология и организация работ.
2) затраты и результаты, связанные с реализацией проекта переустройства здания или сооружения.
Основная цель переустройства зданий и сооружений — приведение их в соответствие с требованиями пользователей методами архитектурно-планировочного и функционального преобразования. Поэтому с самого начала мы должны отдавать себе ясный отчет в том, что сегодня характер переустройства здания или застройки определяется уже не только историческими, архитектурно-художественными, ландшафтно-экологическими ограничениями, экономической и функциональной целесообразностью, но в не меньшей степени он зависит и от средств и предпочтений заказчиков.
Переустройство зданий понимается как обобщающее понятие, обозначающее комплекс работ, проводимых для улучшения эксплуатационных качеств здания (главным образом — уменьшения физического и морального износа). Понятие «переустройство» включает капитальный ремонт, модернизацию, реконструкцию, аварийно-восстановительные работы и реставрацию, отличающиеся по составу и масштабу осуществляемых реконструктивных мер (табл.1.
Содержание и структура деятельности по переустройству зданий.
Содержание работ по поддержанию исправного состояния, изменению планировочной структуры, установке дополнительных систем оборудования.
Модернизация — приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания.
Реконструкция предполагает переустройство здания с изменением строительного объема, назначения, внешнего вида. Здание может надстраиваться, а также менять конфигурацию в плане (из-за пристройки или застройки промежутка между двумя зданиями). При реконструкции помимо работ по капитальному ремонту необходимо выполнение и комплекса работ, связанных с новым строительством.
Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор.
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений. Поэтому работы по текущему ремонту делятся на две группы.
1) плановый профилактический ремонт.
2) непредвиденный (аварийный) ремонт как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования. Подчеркнем, что речь идет об устранении неисправностей, не требующих замены основных конструкций здания.
Суть капитального ремонта заключается именно в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации; в результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ. Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или восстановлении.
Основными результатами переустройства зданий являются.
1. Повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий средствами капитального ремонта и частично нового строительства.
2. Получение дополнительной жилой площади за счет уплотнения существующей застройки — надстройки мансардных этажей и пристраиваемых объемов.
3. Сокращение энергопотребления в зданиях вследствие утепления ограждающих конструкций, модернизации систем инженерного оборудования и применения контрольно-измерительных приборов.
Как правило, полная стоимость реконструкции здания составляет не более 75-85% стоимости нового строительства такой же общей площади.
Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий.
Срок службы — это календарная продолжительность функционирования конструктивных элементов и здания в целом, при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать) некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. Например, стальная кровля рассчитана на 15 лет службы, при условии, что каждые 3-5 лет она окрашивается. Нарушение этого правила вдвое укорачивает срок службы стальной кровли.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 2 и 3) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп.
Классификация жилых зданий по капитальности.
Первая группа капитальности жилых зданий включает здания каменные, особо капитальные (фундаменты каменные и бетонные; стены кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные), нормативный срок службы таких зданий — 150 лет. Введение в состав здания конструктивных элементов из материалов, отличающихся меньшим сроком службы, ведет к уменьшению нормативного срока службы здания в целом. Так, здания сборно-щитовые, каркасные, фахверковые, имеющие деревянные перекрытия (пятая группа капитальности), имеют срок службы 30 лет. Последняя (шестая) группа капитальности включает облегченные здания со сроком службы в 15 лет. Нормативный срок службы здания определяется преобладанием в нем тех или иных конструктивных элементов, имеющих различные сроки службы.
Срок службы здания зависит как от условий эксплуатации, так и от стратегического выбора проектировщиков. Можно построить относительно дешевое здание, но в течение всего срока эксплуатации нести значительные затраты по его поддержанию в приемлемом техническом состоянии. А можно возвести здание, в котором в течение всего срока службы практически не потребуется проводить обслуживание и ремонт, но стоимость такого объекта будет несоизмеримо больше по сравнению с разумными затратами на техническую эксплуатацию.
На практике срок службы (долговечность) здания определяется в зависимости от его капитальности (таблицы 2 и 3.
Под физическим (материальным, техническим) износом конструктивного элемента или здания понимается утрата первоначальных технических свойств под воздействием различных факторов. С течением времени происходит снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных элементов, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые качества ограждающих конструкций, стираются, ржавеют отдельные элементы.
На характер развития физического износа влияет большое количество факторов: неиспользование жилого здания с отключением коммуникаций (коэффициент значимости фактора 48), объем и характер выполняемых капитальных ремонтов (14), периоды эксплуатации (3,2), характер содержания и текущих ремонтов (3,1), режим инсоляции и аэрации (2,5), качество ремонтных работ (1,4-1,9) и др. Величина физического износа дает представление о техническом состоянии конструктивных элементов и всего здания в целом. Развитие его происходит крайне неравномерно даже в однотипных зданиях, и при любом качестве ремонтных работ физический износ не может быть устранен полностью (табл.4.
Оценка технического состояния конструкций здания в зависимости от их физического износа.
Точность определения физического износа здания зависит от применяемого подхода и колеблется от 1% (на основе инженерных изысканий и лабораторных исследований) до 5% (по результатам обследования с применением простейших приборов). Величина физического износа того или иного конструктивного элемента определяется с помощью специальных таблиц, включающих признаки износа и соответствующие им диапазоны значений и износа. Физический износ всего здания определяется как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта.
Ветхие дома ремонтировать нецелесообразно и критическое значение физического износа здания 60.
Моральный износ следует понимать как несоответствие здания его функциональному назначению, возникающее вследствие меняющихся социальных запросов. Применительно к жилым зданиям речь о несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям, о переуплотненности застройки, о недостаточном уровне благоустройства и озеленения территории, об устаревшем инженерном оборудовании.
Различают две формы морального износа.
1 -я форма — уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного производства, роста производительности труда и пр.
2-я форма — обесценение здания в результате несоответствия его параметров изменившимся требованиям общества.
Имеются в виду следующие отрицательные качества здания.
а) дефекты планировки (наличие проходных комнат, малая площадь кухонь и вспомогательных помещений, неудобное расположение санузлов, большое количество малых комнат и их неудобное расположение и др.
б) несоответствие конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция, гидроизоляция и пр.
в) отсутствие или неудовлетворительное качество элементов инженерного оборудования здания (электро-, водо- и газоснабжения, лифтов, кондиционеров и т.д.
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социологический. Технико-экономический способ оценки представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания. Значение таких показателей нуждается в регулярных коррективах. Метод социологической оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продаж и жилья. Например, в процессе обмена более благоустроенного жилья владелец получает компенсацию в виде дополнительной жилой площади. Еще в более четкой форме моральный износ проявляется в риэлторских оценках.
Моральный износ здания меняется скачкообразно (рис.1), по мере изменения социальных требований. Физический износ меняется плавно (в действительности — микрошагами в процессе утраты-восстановления функций конструктивных элементов). Следует подчеркнуть, что здания подвергаются моральному износу быстрее, чем физическому. При этом доля расходов на уменьшение морального износа в историческом плане постоянно увеличивается, а продолжительность периодов известной стабилизации морального износа прогрессивно сокращается.
Факторы, определяющие трудоемкость и стоимость переустройства зданий, могут быть сведены в три большие группы.
1) физический износ здания (не использование здания, объем и характер капитального ремонта, уровень содержания, продолжительность эксплуатации, характер протекания инфляционных и аэрационных процессов, качество строительства объекта, этажность, плотность застройки и пр.
2) моральный износ здания (использованные материалы, решение санузлов и их расположение в квартире, отсутствие/наличие водопровода, лифта, горячего водоснабжения, телефона и пр. наличие проходных комнат, соотношение жилой и общей площади и др.
3) другие факторы (демографические, размеры здания и его расположение на городской территории, качество отделочных работ и др.